경쟁을 통해 집을 사고 판다? '경매'의 의미와 절차에 대해 알아보자

안녕하세요. 헤비드래곤입니다. 

 

오늘은 부동산에서 이야기 하는 경매와 공매에 대해서 알아보겠습니다. 

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경매란?
임의경매와 강제경매
경매 절차
경매와 공매의 차이점

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'경매'란?

경매(競賣)는 채무자(돈을 빌린 사람)의 재산을 법원에서 강제 처분하여 채권자(돈을 빌려준 사람)에게 채무(빌린 돈)를 상환하게 하는 과정입니다.

 

즉, 빌린 돈을 못 갚으니 채무자(돈 빌린 사람)의 자산(담보로 잡힌)을 매각하여 빚을 값는 것입니다.

 

○ 매각 대상 : 토지, 건물(주택, 빌딩 등), 자동차, 선박 등 부동산과 준부동산

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임의경매와 강제경매

경매에는 임의경매와 강제경매가 있는데 절차상으로는 큰 차이가 없습니다. 

가장 큰 차이는 집행권원(청구권의 존재와 범위)의 차이입니다. 

 

○ 임의경매 : (일반적으로) 담보권의 실행을 위한 경매. 저당권 등 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 그 목적물을 매각 한 후 해당 대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수

 

○ 강제경매 : 채권자가 법원에 소송 걸어 판결문을 통해 경매 진행.

                    채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각.

                     그 매각대금으로 채권자가 금전 채권의 만족을 얻음

 

(예를 들어, 채권자가 채무자를 상대로 승소하였지만 채무자가 빚을 갚지 않는 경우. 채권자가 부동산을 압류 후 매각하고 해당 금액으로 빚을 받아 가는 절차)

 

※ 일반적으로 은행 또는 금융기관이 채권자이면 임의 경매, 세입자가 임대인을 상대로 하는 '전세금 반환소송'의 경우는 강제경매에 해당합니다.

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경매 절차

 

① 채권자의 경매 신청

    ○ 채권자의 경매 신청 : 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 '경매'를 신청합니다.

    

② 법원의 경매개시결정 및 매각 준비 

   ○ 경매개시결정 :  법원은 신청서와 첨부 서류를 검토하여 경매 개시 여부를 결정합니다. 

 

   ○ 매각의 준비 : 경매 개시 결정이 되면 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시 합니다. 

      ▷ 법원은 채권자와 공공기관에게 배당 요구할 것을 공고하여 배당 요구 신청을 받음    

      ▷ 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명함   

      ▷ 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정함. 

 

※ 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치

 

③ 법원의 매각기일 공고 

ㅇ법원은 해당 부동산을 '기일입찰의 방법'과 '기간입찰의 방법' 중에서 매각 방법을 정함.

        ※ '기일입찰' : 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식

        ※ '기간입찰' : 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식

 

    ㅇ다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고

     ① 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우
     ② 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우

    

④ 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정 

    ㅇ경매 부동산에 대한 정보는 다음의 방법으로 확인 가능

        ▷법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체

        ▷법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란

 

    ㅇ경매 참여 의향이 있는 경우 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정 후,

        그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있음

    

⑤ 입찰자의 입찰 참여

    ㅇ입찰 참여 : 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여

 

    ㅇ입찰의 진행

       ▷ 기일입찰 : 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출
       ▷ 기간입찰 : 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부침

 

    ㅇ입찰의 종결

      ▷ 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰자가 없을 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉

      ▷ 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부름 

         차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지

     ▷ 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있음

 

⑥ 법원의 매각허가결정

   ㅇ법매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 함

   ㅇ법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있음

 

   ㅇ 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있음

 

⑦ 매수인의 매각대금 지급

   ㅇ 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 함

   ㅇ 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없음

 

  ㅇ 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 아래의 사항을 이행하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봄

       ▷ 매각대금 지급

       ▷ 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12%의 이자 지급

       ▷ 절차비용을 지급

 

⑧ 권리의 취득 

     ㅇ 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득

 

     ㅇ 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어짐

 

     ㅇ 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있음

 

    ㅇ 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있음 

        ※ 단, 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없음

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⑨ 채권자에 대한 배당 실시 

   ㅇ배당절차

      ▷ 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 함

      ▷ 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지

      ▷ 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치
      ▷ 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시

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공매와의 차이

공매는 세금이나 벌금을 체납한 경우, 그 사람의 재산을 정부 기관이 공개적으로 매각하는 것입니다.

즉, 경매는 민간이 채권자, 공매는 정부 또는 공공기관이 채권자입니다.

차이점	경매	공매
압류 재산	민사 채권 대상	압류 재산 국유재산 수탁재산 유입재산
입찰 방식	법원에서 현장으로 진행	온라인으로 진행(온비드시스템)
물건의 검색	대법원 경매 사이트	한국자산관리공사, 금융기관, 신탁회사, 기업의 홈페이지
진행 속도	준비에 더 많은 시간 소요	(경매에 비해) 빠른 속도
잔금 납부	(매각 확정 후) 약 1개월	금액에 따라 납부 기한 달라짐 (조건에 따라 분할도 가능)
인도 명령	부동산 인도 명령을 통해 쉽게 내보냄	(경매에 비해) 명도 소송 이후 강제 집행을 할 수 있어 다소 복잡 (경매와 같은 인도 명령 제도가 없음)

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