임차인의 강력한 권리! '대항력'과 '우선변제권'에 대해 알아보자.

안녕하세요. 헤비드래곤입니다. 

 

오늘은 임차인을 보호하는 권리 중 '대항력'과 '우선변제권'에 대해서 알아보겠습니다.

 

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<차례>
대항력이란?
대항력을 가지려면?
대항력은 언제 생기는가?
대항력을 갖는다는 의미는?
대항력이 사라지는 경우
우선변제권이란?
'우선변제권'은 언제 생기나?
확정일자란?
'우선변제권'의 기준일(확정일자)는 왜 중요한가?
우선 변제권의 행사로 인한 대항력 소멸

 

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'대항력'이란?

대항력은 '임차인(세입자)'이 '제3자'에게 임대차의 내용(임대 계약 내용)을 주장할 수 있는 법률상의 힘입니다.

(주택 임대차 보호법 제3조 1항 참조)

 

그리고 여기서 '제3자'는 아래와 같습니다.

① 임대 주택의 양수인

② 임대할 권리를 승계한 사람

③ 그 밖에 임차 주택에 관해 이해 관계를 가지고 있는 사람

일반적으로 말해 해당 주택을 새로 구매한 사람이 될 수 있습니다(새로운 집주인).

 

간단히 이야기 하자면 "내가(세입자가) 이전 주인과 이런 저런 계약을 해서 살고 있고 임대보증금을 받기 전까지 해당 주택을 점유할 권리가 있다"라는 것을 주장할 수 있는 강력한 힘입니다.

 

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대항력을 가지려면?

대항력을 가지려면 일정 조건이 필요합니다.

① 주택의 인도(주택에 실제 들어가 삶)

② 주민 등록 및 전입신고 

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대항력은 언제 생기는가? (기준일)

대항력은 계약을 맺는 다고 생기는 것이 아니라 실제 해당 주택에 입주를 하고 전입신고를 해야 발생합니다.

기준일은 주택 인도(입주)와 전입신고를 마친 바로 다음 날 발생합니다.

 

예) 2024.06.01에 전입신고를 마칠 경우 2024.06.02 오전 0시 부터 효력이 발생 

 

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대항력을 갖는다는 의미는?

대항력이 있다는 것은 임대 보증금을 받기 전까지 해당 주택에 계속 살 권리가 있다는 것입니다.

즉, 아무리 이전 집주인(임대인)의 잘못으로 해당 주택이 경매에 넘어가고 문제가 생겨도 '돈'을 받기 전까지는 그 집에서 나갈 필요가 없는 것입니다.

 

이것은 정말 강력한 임차인(세입자)의 권리이므로 문제가 생길 경우 잘 활용해야 합니다.

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대항력이 소멸(사라지는) 경우

대항력이 있었더라도 중간에 그 힘이 사라질 수 있습니다.

바로 임차인(세입자)이 그의 가족과 함께 일시적으로 주민 등록을 다른 것으로 이전하는 경우입니다.

 

이 때는 그 집을 나갔다 다시 돌아와 다시 전입신고를 하더라도 원래의 대항력은 사라지고 새로운 대항력(기준 날짜가 달라짐)이 생기는 것입니다.

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'우선변제권'이란?

우선변제권은 임차주택(세입자가 살고 있는 집)이 경매(또는 공매)되는 경우에 임차 주택의 환가대금(매매 대금)에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리를 말합니다.

(주택임대차보호법 제3조의 제2항 참조)

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'우선변제권'은 언제 생기나?

우선 변제권은 아래와 같은 조건이 충족돼야 발생합니다.

① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)

② 임대차 계약 증서상의 확정일자

 

또한 기준 일자는 '대항력'과 동일하게 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음날 0시 부터입니다.

※ 단, 확정일자가 전입신고 이후일 경우에는 확정일자를 받은 날 기준으로 권리 기준일이 밀리게 됩니다.

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확정일자란?

증서가 작성된 날짜에 주택 임대차 계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 확정 일자는 아래와 같은 방법으로 받을 수 있습니다.

① 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 방문하여 신청

② 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인(세입자)은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청

 

부동산거래 전자계약 시스템상의 확정일자 관련 안내(2024.05.28기준)

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'우선변제권'의 기준일(확정일자)는 왜 중요한가?

우선변제권은 기준 날짜가 가장 중요합니다.

왜냐하면 이 날짜에 따라서 돈을 먼저 받을 순위가 정해지기 때문입니다. 

 

만약 채권자(돈을 받을 사람)가 여럿이고 주택 매매 대금(집값)이 작을 경우 실제로 돌려 줄 돈이 모자를 수 있습니다. 이때 후순위가 되면 돈을 떼일 위험이 있습니다.

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'우선 변제권'의 행사로 인한 '대항력' 소멸

 '우선변제권'을 행사하여 경매 배당을 받는다면 '대항력'은 소멸(사라짐)합니다.

하지만 보증금의 전액을 받지 못한 경우에는 '대항력'은 유지되는 것으로 봐야 합니다.

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