집을 팔지 않아도 낸다? (재건축 초과 이익 환수제;재초환)

안녕하세요. 헤비드래곤입니다. 

 

오늘은 '재건축 초과 이익 환수제(재초환)'에 대해서 알아보겠습니다. 

 

차례

• 재초환(재건축 초과 이익 환수제)란?
• 세금 신설 이유
• 초과 이익 계산
• 얼마나 내나?
• 산정 기준은?
• 면제 및 감경 대상
• 관련 논란

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재초환(재건축 초과 이익 환수제)란?

이름도 긴 '재건축 초과 이익 환수제'는 줄여서 보통 '재초환'이라고 부릅니다.

이름 그대로 재건축을 할 때 발생하는데 보통 재건축을 하게 되면 이익이 발생하게 되는데

'초과 이익'이라는 용어 대로 국가가 정한 적정 이익보다 높을 경우

기대 이익의 일부를 세금으로 내게 됩니다.

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세금 신설 이유?

이 법은 2006년 5월 24일 공포되었는데

당시는 참여 정부 시절로서 부동산 가격이 급등하던 시절이었습니다.

따라서 해당 법의 신설은 주택 가격을 안정화하려는 정부의 의지로 볼 수 있습니다.

 

이 법은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다. 

(재건축 이익 환수법 제1조 목적 참조)

 

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초과 이익 계산

재건축을 하는 동안 오른 집값에서 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 금액을 말합니다.

 

(재건축 기간 동안) '집값 상승분' - '개발비용' - '평균 집값 상승분' 

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얼마나 내나?

기준 금액 : 8000만원(주택 당)

부담 비율 : 10% ~ 50%

세제 혜택 : 장기 보유자에 대한 감경 적용

조합원당 평균이익	부과율 및 부담금 산정 (2024년 3월 27일 시행) - 1인 기준
8천 만원 이하	면제
8천 만원 초과 ~ 1억 3천 만원 이하	(8천만원 초과 금액) × 10%
1억 3천 만원 초과 ~ 1억 8천 만원 이하	(1억 3천만원 초과 금액) × 20% + 500만원
1억 8천 만원 초과 ~ 2억 3천 만원 이하	(1억 8천만원 초과 금액) × 30% + 1,500만원
2억 3천 만원 초과 ~ 2억 8천 만원 이하	(2억 3천만원 초과 금액) × 40% + 3,000만원
2억 8천 만원 초과	(2억 8천만원 초과 금액) × 50% + 5,000만원

※개인별 금액 산출은 조합원수를 1로 놓고 보시면 됩니다.

 

(참고) 2024년 3월 11일 국토부 전망치 평균 비과금액 : 서울 1억 4500만원, 인천·경기 3200만원, 지방 640만원

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산정 기준은?

한국부동산원의 전국주택가격 동향 조사에 따라 정해지며

입주 시점의 공시가격을 기준으로 합니다.

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면제 및 감면 대상

① 면제대상

2013년 ~ 2017년 기간(재초환 제도 중단 기간) 동안에 관리 처분 인가를 신청한 단지

(예: 반포1·2·4주구, 잠실 크로바, 미성 아파트 등)

 

② 감면대상

1세대 1주택자로서 부과종료시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우

보유 기간	감경 폭 (2024년 3월 27일 시행)
6년(이상) ~ 7년(미만)	10%
7년(이상) ~ 8년(미만)	20%
8년(이상) ~ 9년(미만)	30%
9년(이상) ~ 10년(미만)	40%
10년(이상) ~ 15년(미만)	50%
15년(이상) ~ 20년(미만)	60%
20년(이상)	70%

 

※ 재초환 부과 종료시점 : 재건축사업의 일부가 준공인가된 날, 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날, 그 밖에 대통령령이 정한 날 등

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관련 논란

○ 미실현 이익(팔지도 않았는데)에 대해 세금을 매기는 것이 맞는가?

○ 양도소득세를 고려시 세금 중과로 볼 수 있지 않은가?

○ 아파트 당첨자는 해당 세금을 내지 않아도 되는데 형평성에 맞는가?

○ 조합원 분담금까지 고려하면 너무 과한 것 아닌가?

○ 정상 주택 가격 상승분 산정이 정확하겠는가?

○ 집값이 떨어지면 돌려주나?

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