주택 구입 부담을 줄여준다? 분양가상한제(분상제)에 대해 알아보자.

안녕하세요. 헤비드래곤입니다. 

 

오늘은 분양가상한제(분상제)에 대해서 알아보겠습니다. 

분양가상한제(분상제)란?
분상제 적용대상과 지정요건은?
현재 분양가상한제 지정 적용지역은?
분상제 관련 규제 ① - 전매제한
분상제 관련 규제 ② - 실거주 의무
관련 논란

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분양가상한제(분상제)란?

 분양가상한제(분상제)는 주택 분양가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도입니다.

1999년 분양가 자율화가 이뤄졌는데 이후 고(高)분양가 논란과 주택가격 급등이 생기면서

이에 따른 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 2005년 도입됐습니다.

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분상제 적용대상과 지정요건은?

○ 적용대상

   ▷공공택지 내 공동 주택

   ▷민간택지 중 주거 정책 심의 위원회 심의를 거쳐 국토부 장관이 지정하는 지역의 공동 주택

 

 ※ 적용배제 : 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제자유구역위 심의·의결 필요), 관광특구 내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등

 

○ 지정 요건(민간 택지내)

구분		요건
필수요건	ⓐ 주택가격	'주택가격상승률'이 '물가상승률'보다 현저히 높아 '투기과열지구'로 지정된 지역
선택 요건	ⓑ 분양가격	직전 12개월 평균 '분양가격상승률'이 '물가상승률'의 2배 초과 (단, 분양실적부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역 통계를 사용)
	ⓒ 청약경쟁률	직전 2개월 모두 5:1 (국민주택규모 10:1) 초과
	ⓓ 거래	직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가
정량 요건 판단		ⓐ + [ ⓑ or ⓒ or ⓓ ]

※ 상기 정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등 또는 급등 우려가 있는 지역을 선별, 주거정책심의위원회 심의 거쳐 지정

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현재 분양가상한제 지정 적용지역은?

분상제는 현재 서울 강남, 서초, 송파, 용산 (그 외 지역은 해제)에만 적용 중입니다.

(2023년 1월 3일 국토 자료 기준)

 

분양가 상한제 적용 지역

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분상제 관련 규제 ① - 전매제한

분양가 상한제 적용 주택의 전매 제한, 즉 일정 기간 동안 판매 할 수 없습니다. 

단, 기존 보다는 다소 완화 되어 아래와 같이 적용되고 있습니다.

지역 구분		기간	비고
수도권	공공택지 또는 규제지역	3년	소유권 이전 등기시 3년 충족으로 간주, 등기 기간이 3년을 초과할 경우 3년으로 한다
	과밀 억제 권역	1년
	기타	6개월
비수도권	공공택지 또는 규제지역	1년
	광역시(도시지역)	6개월
	기타	없음

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분상제 관련 규제 ② - 실거주 의무

분양가 상한제 적용 주택은 실거주 의무가 있습니다. 

다만, 2024년 2월 여야 합의로 해당 규정을 3년간 유예하기로 하였습니다. 

 

기본적으로 현 정부의 기조는 실거주 의무 폐지입니다.

구분		(분양가격) 시세 기준	거주 의무 기간
수도권 분상제 주택	공공택지	인근 시세 80% 미만	5년
		인근 시세 80%~100%	3년
	민간택지	인근 시세 80% 미만	3년
		인근 시세 80%~100%	2년
민간택지 분양가상한제 적용 지역 내 공공재개발 사업 주택			2년

분양가상한제 아파트 실거주 의무 3년 유예 보도자료(KBS 2024년 2월 29일자 참조)

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관련 논란

○ 분양가 상한제 적용으로 재건축, 재개발 사업의 사업성 위축

 

○ 분양가는 싸지지만 결국 수분양자가 집을 팔 때는 주변 시세 대로 팔므로 주택 가격 하락 효과 없음

 

○ 청약을 받을 경우 주변 시세 보다 싸기에 '로또 청약' 논란이 있으며 지나친 경쟁률 상승 유발

 

○ 건축비 책정이 낮아지게 되므로 건설사들이 주택 건설에 소극적 또는 중단의 가능

 

230103(참고)_주택시장_연착륙과_서민·취약계층_주거안정_역점_추진.pdf

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