집을 없애고 다시 짓는다구? 재개발 / 재건축에 대하여

안녕하세요. 헤비드래곤입니다. 

 

오늘은 재개발과 재건축에 대해서 알아보겠습니다. 

재개발과 재건축은 모두 "도시 및 주거환경정비법"에 근거를 두고 있습니다.

 

재개발이란

(법령이므로 쉽게 표현하지 않고 일단 원문 그대로 옮겼습니다.)

정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.

 

1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것

 

2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 한다)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.

 

 

재건축이란

(법령이므로 쉽게 표현하지 않고 일단 원문 그대로 옮겼습니다.)

정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 한다.

 

1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항 또는 제26조제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”라 한다)일 것

 

2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

쉽게 구분하자면

재건축과 재개발은 둘 다 기존 건물을 허물고 새로운 건물을 짓습니다. 하지만 둘 사이에는 몇 가지 차이점이 있습니다.

 

재건축은 기존 주택 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설합니다. 따라서 공공사업의 성격보다는 민간사업의 성격에 더 가깝습니다. 재건축의 경우 투자금이 재개발보다 더 많이 들어가며, 아파트 부지에 진행하는 경우가 많습니다.

 

반면, 재개발은 정부가 나서서 재개발 구역을 지정하고 진행하는 공공주도의 성격이 강합니다. 재개발은 주로 아파트보다는 더 저렴한 빌라, 단독주택 지역에서 많이 이루어집니다. 재개발의 경우 투자금이 재건축보다 적게 들어가며, 기반시설도 함께 개발합니다.

 

따라서, 재건축과 재개발의 투자 측면에서는 재건축이 더 많은 투자금이 들어가지만, 재개발은 정부의 지원을 받아 투자금이 적게 들어갑니다. 또한, 재건축은 민간사업의 성격이 강하고, 재개발은 공공사업의 성격이 강합니다.

 

재건축 단계

 

재건축 절차

 

재개발 단계

 

 

관련 이슈

 

재건축 안전진단 : 재건축 안전진단은 재건축이 가능한지 여부를 결정하는 절차입니다. 안전진단은 크게 예비안전진단과 정밀안전진단으로 나뉘며, 각 단계는 A~E등급으로 나뉩니다. 안전진단 등급은 구조안전·주거환경 등 4개 평가 항목별로 점수비중을 적용해 합산한 총 점수에 따라 판정됩니다. 30점 이하인 E등급은 재건축 확정 등급이며, 30~55점인 조건부 재건축, 55점 초과하는 A~C등급은 재건축이 불가능한 유지 보수 등급입니다.

 

기본적으로 재건축 연한의 상한은 30년입니다. 따라서 지은지 30년이 돼야 재건축이 가능합니다.

재건축 안전진단 평가등급

 

재건축 초과 이익 환수제 : 재건축으로 본 이익에 부담금을 매기는 제도로서 현행 법은 3천만원 초과시 최대 50%까지 환수되나 최근 개정안이 국토교통위원회  법안 소위를 통과 하여 8천만원 초과 기준으로 변경되었습니다. 또한 주택을 20년 이상 보유하면 부담금을 70% 감면, 10년 이상 보유하면 50%를 감면하는 내용도 포함되었다고 합니다.

이주비 대출 : 재개발 지역이 철거되면 사람이 살 수 없으므로 원래 살던 사람들은 이주를 해야 합니다. 이를 위해 이주비가 필요하며 보통 대출을 통해 해결이 가능한데 정부의 정책에 따라 다주택자의 경우 대출 자체가 안됐었습니다. 일단 현재 상황으로는 1주택자는 감정평가액의 최대 50%까지, 다주책자도 30%까지 대출이 가능하다고 합니다. 

 

실거주 의무: 분양가 상한제 적용 지역의 아파트를 분양 받을 경우 최소 2년간 실거주 해야 합니다. 이를 어길 경우 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해 질 수 있으며 해당 주택은 주택공사에서 매입한다고 합니다. 현재 이 제도의 폐지를 추진 중이나 아직 확정이 아닙니다.(앞으로 달라 질 수 있으며 변경이 고시될 경우 해당 사항을 블로그에 올리겠습니다.)

 

읽어 주셔서 감사합니다.