안녕하세요. 헤비드래곤입니다.
오늘은 부동산 구입을 위한 자금 조달 방법에 대해서 알아보겠습니다.
저축
가장 간단한 방법입니다. 저축을 충분히 해 놓았다면 아무런 문제가 없겠죠. 따로 설명이 필요 없으니 넘어가겠습니다.
주식/채권 매각 대금
주식 또는 채권에 투자하고 있을 경우 해당 주식/채권 매각을 통해 자금 조달이 가능합니다. 주식의 경우 매일 시세가 달라질 수 있으며 매도 후 실제 입금되기까지 3일간의 시간이 필요하므로 필요한 시기를 고려하여 미리 매도하는 것이 좋습니다. 또한 외국 주식이나 대주주의 경우 양도소득세를 내야 하므로 이 부분도 고려하셔야 합니다.
대출
대출은 종류에 따라 자격을 많이 따져야 하며 정책에 따라 변수가 많습니다. 또한 신용도와 소득에 따라서도 대출 가능 금액이 달라지므로 고려할 것이 많습니다. 관련 내용을 간단히 정리해 보았습니다.
○ 주택담보대출 : 자신이 보유한 주택, 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것입니다. 담보가 있기 때문에 대체로 신용 대출이나 기타 대출에 비해 많은 돈을 빌릴 수 있습니다. 그러나 주택 담보 대출은 정부에서 규제가 심한 편인데 LTV, DTI, DSR과 같은 규제가 있습니다. (자세한 사항은 하기를 참조해 주세요.)
○ 집단 대출 : 집단대출은 특정한 집단 내에서 일정 자격을 갖춘 사람들이 은행의 개별 심사 없이 일괄 승인 받을 수 있는 대출 상품입니다. 아파트를 사려는 계약자가 여럿이 단체로 비슷한 조건의 대출을 받는 것을 바로 집단대출이라고 합니다. 집단 대출은 보통 중도금 대출과 잔금 대출로 구분됩니다.
○ 중도금 대출 : 아파트 분양시 계약금을 지불하고 아파트가 지어지는 동안 중도금을 납입하기 위한 대출입니다. 중도금대출은 시행사에서 은행을 선정하고 계약시 집단대출의 형태로 이루어집니다.
○ 잔금 대출 : 잔금대출은 건물 완공 후 남은 금액을 지불하기 위해 받는 대출입니다. 완공 후 주택을 담보로 하는 경우가 많습니다.
※ 보금 자리론 : 무주택자 또는 1주택자(일시적 2주택 허용)에게 안정적인 고정금리를 제공하는 주택담보대출입니다. 서민을 위한 정책 상품이라고 볼 수 있습니다. 단, 자격 요건이 있어 받기 어려운 경우가 많습니다. 자세한 조건은 아래 링크(한국주택금융공사 보금자리론)을 참조해 주십시오.
○ 신용대출 : 개인의 신용(신용등급, 직업,소득,가족관계,기존 대출 및 연체이력 등)을 기준으로 돈을 빌리는 것입니다. 은행마다 조건이 다르나 일반 직장인인 경우 연소득에 따라 최대 2억 ~ 3억원 수준으로 대출 가능합니다.
○ 마이너스통장 : 일종의 신용 대출로서 대출을 할 경우 통장에 출금액수 만큼 마이너스(-)로 표기 되며 입금액 보다 출금액이 적으면 따로 이자가 발생하지 않습니다. (단기로 돈을 빌릴 경우 유리) 일반적으로 담보 대출, 신용 대출에 비해 이자가 높지만 중도 상환 수수료가 없어 유리합니다.
여기서 잠깐
○ LTV(Loan to Value) : 집값(매매가) 대비 대출액입니다. 문제는 무주택자, 1주택자, 다주택자에 따라 규제지역 여부에 따라 LTV비율이 달라집니다.
| LTV 상한 | 무주택 | 1주택 | 다주택 |
| 규제지역 | 50% | 50% | 30% |
| 비규제지역 | 70% | 70% | 60% |
○ DTI(Debt to Income) : '총부채 상환' 비율로서 주택 담보 대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 의미합니다. 즉 소득이 많던지 대출 상환액이 적던지해야 하는 것입니다. 투기지역/투기과열지구구는 40%, 조정지역 50%, 비규제 지역은 60%가 적용됩니다. 생애최초 구입자와 서민 등 실수요자는 60%가 적용됩니다.
○ DSR(Debt Service Ratio) : '총부채 원리금상환' 비율로서 '연 소득 대비 빚 상환액'의 비율입니다. 현재 DSR은 은행권 40%, 비은행권 50%로 제한돼 있습니다.
○ DTI와 DSR의 차이 : 거의 비슷한데, DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하는 반면 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하기 때문에 DSR이 DTI보다 더 엄격합니다.
임대보증금
기존 주택에서 전세, 월세로 거주하고 있었다면 주택을 구매하며 해당 자금을 이용할 수 있습니다.
부동산 처분 대금
현재 주택이나 땅을 보유하고 있을 경우 해당 자산을 매각하여 현금을 확보할 수 있습니다. 다만, 내가 원하는 날짜에 맞게 매각이 가능할 지와 계약 파기와 같은 변수, 양도소득세와 같은 세금에 대해서도 고려가 필요합니다.
기타 차입금
개인 간 거래나 부모 등 친족을 통해 자금을 빌릴 수 있습니다.
감사합니다.
'재테크 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 주택으로 변신할 수 있는 티켓, '입주권'과 '분양권'에 대해 알아보자. (0) | 2023.12.11 |
|---|---|
| 판교 보다 4배 크다? 용인 플랫폼 시티에 대하여 (0) | 2023.12.07 |
| 집을 없애고 다시 짓는다구? 재개발 / 재건축에 대하여 (0) | 2023.12.01 |
| 우리의 환경을 지켜준다. 그린벨트에 대하여 (2) | 2023.11.29 |
| SRT 정차역 추가 이슈(2탄) - 공약 점검 및 현재 상황 (0) | 2023.11.23 |
