주택으로 변신할 수 있는 티켓, '입주권'과 '분양권'에 대해 알아보자.

안녕하세요. 헤비드래곤입니다. 

 

오늘은 입주권과 분양권에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

입주권이란

재개발·재건축 조합원 입주권은 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 사업시행계획인가로 입주자로 선정된 지위를 말합니다. 쉽게 표현하면 기존 노후주택에 거주하고 있던 조합원에게 부여되는 새 주택에 입주할 수 있는 권리입니다.

 

○ 해당 주택 취득 시기

   ▷ 원 조합원(관리처분계획인가 이전) : 원래의 부동산(구 주택) 취득 시기

   ▷ 승계 조합원(관리처분계획인가 이후): 사용승인일(임시사용승인일)

재건축/재개별 시기별 조합원 권리 변화

 

분양권이란

주택법 등에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 선정된 지위입니다. 주택 청약에 당첨되면 주택을 공급 받을 수 있는 권리입니다.

 

○ 분양권 취득 시기

   ▷ 최초 분양자 : 분양권 당첨 후 분양 계약금 납입일

   ▷ 승계 분양자 : 매매 잔금을 지급한 날

 

○ 해당 주택의 취득 시기

   ▷ 분양 계약자 : 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날 

   ▷ 타인으로 부터 권리를 인수한 자 : 사용승인일(임시사용승인일)

 

입주권 전매

재건축/재개발 완료 전 입주건을 다른 사람에게 판매(매도)하는 것을 말합니다.

 

○ 전매 제한

  ▷  재건축  : (투기과열지구에 속하면서) 조합설립인가 이후 금지

  ▷  재개발 : (투기과열지구에 속하면서) 관리처분인가 이후 금지 

 

○ 전매시 세금

  ▷  보유기간 1년 이내 : (지방소득세 포함) 77% 양도세 부과

  ▷  보유기간 2년 이내 : (지방소득세 포함) 66% 세금 부과

 

○ 취득 기준 : 중간에 입주권을 구매한 경우, 준공후 사용승인일을 취득 기준으로 봄(보유기간 계산시 주의)

 

분양권 전매

대상 주택이 완공되기전 분양권을 다른 사람에게 판매(매도)하는 것을 말합니다. 

 

○ 분양권 전매 제한 : 주택 시장에 대한 중요 규제 중 하나로서 주택을 분양 받은 후 분양권 또는 그 주택을 일정 기간 동안 매도할 수 없도록 막는 제한입니다. 문제는 항상 정부 정책에 따라 세부 조건이 달라져 해당 시점의 변경된 사항을 꼭 확인해야 합니다. 현재는 기존 보다 규제가 완화되었습니다.(하기 참조)

주택 전매 제한 규정 개정안(2023.04.04 국토교통부 자료 발췌)

○ 전매시 세금

▷보유기간 1년 이내 : (지방소득세 포함) 77% 양도세 부과

▷보유기간 2년 이내 : (지방소득세 포함) 66% 세금 부과

 

○ 실거주 의무 : 분양가 상한제 적용 주택을 분양 받았을 때 해당 주택에 일정 기간 동안 거주해야 하는 의무입니다. 이 규제로 인해 전매 제한 기간이 끝나도 주택 매도가 불가능할 수 있습니다. (2년 ~ 5년)

 

주택수 포함 여부

기본적으로 입주권/분양권도 주택수에 포함되며 자세한 기준은 하기 및 관련 법령을 참고 바랍니다.

(주택수 포함 여부)	입주권	분양권	비고
취득세	O	O	2020.08.12 이후 취득한 경우(조정지역 두번째 취득시, 비조정 지역 세번째 취득시)
재산세	(조건에 따라 다름)	(조건에 따라 다름)	재산세 감면시에는 고려하지 않음
종합부동산세	(조건에 따라 다름)	(조건에 따라 다름)	감면대상: 세대수 기준 중과대상 : 개인별 기준
양도세	O	O	2021.01.01 이후 취득한 경우

 

기타

○ 손피 : 분양권 매도자(원 주인)이 실제 '손'에 쥐게 되는 P(프리미엄)을 말합니다. 여기서 놀라운 것은 매도인이 내야할 양도소득세를 매수인이 대신 내주는 것입니다. 그리고 1차로 양도세를 매수인이 대신 내주고 이에 대한 2차 양도세 발생에 대해서도 매수인이 이 부분도 다시 내 주게 됩니다.

손피

 

감사합니다.

 

2023.12.01 - [재테크/부동산] - 재개발 / 재건축에 대하여

재개발 / 재건축에 대하여