그냥 세면 안 된다? 주택 수 세기(주택 수의 기준)에 대해 알아보자.

안녕하세요. 헤비드래곤입니다. 

오늘은 주택수의 기준(주택 수 세기)에 대해 알아 보겠습니다.

 

집의 수를 세는 것은 일견 굉장히 쉬어 보입니다. 하지만 각종 세금과 연계되어 무주택, 1주택, 2주택, 3주택 이상이냐의 여부가 굉장히 중요한데 주택수를 세는 데는 다양한 기준이 존재하여 생각보다 쉽지 않습니다.

 

그럼 한 번 알아 볼까요? 

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기본 적인 기준

물리적으로 내가 몇 채의 집을 소유했는지가 기본적인 기준이 될 것 같습니다. 하지만 정말 그럴까요? 예외 사항을 한 번 알아 보겠습니다.

 

주택의 형태에 따른 차이

○ 미분양 아파트 : 경우에 따라 멀쩡한 아파트라도 미분양 주택을 구매한 경우 한시적으로 주택 수 산정에서 빼주는 경우가 있습니다. 이 경우는 정부의 시책과 분양시행사를 통해 확인해 보시길 바랍니다.

 

○ 오피스텔 : 2020.8.12을 기준으로 이전 매매한 경우 주택수에서 제외됩니다. 하지만 해당 시점 이후 매매분에 대해서 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 포함이 됩니다. 이 부분은 계속해서 정부 시책이 달라질 수 있어 해당 시점에 국세청 자료와 법률을 참고하여 주시기 바랍니다.

 

○ 오피스텔 분양권 : 분양권은 취득전 주거용/상업용 미확정 상태이므로 주택 수에 미포함됩니다.

 

○ 분양권/입주권 : 아직 주택의 형태가 아닌 분양권/입주권의 경우 2020.08.12 이후를 기점으로 이전 매매는 주택수에서 미포함, 이후 매매는 주택수에 포함이 됩니다. (이 부분도 필요 시점의 법/정책 변화 여부를 챙겨 보시기 바랍니다.)

 

○ 1억 이하 주택 : 취득세 산정시 시가 1억 이하 주택에 대한 취득세 중과는 배제됩니다. 하지만 다른 경우는 주택 수에 포함되니 각 세금 관련 고려시 신중하게 판단 바랍니다.

 

○ 상속 주택 : 상속 개시일 5년 이내에는 주택 수에 포함되지 않습니다. 

 

○ 가정어린이집 : 미포함. 단, 1년 내 어린이집으로 미사용시와 어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각 등을 하는 경우 취득세 추징이 됩니다. 또한 다른 용도로 전용되면 주택수에 포함됩니다.

 

세대와 관련된 기준

○ 부부 공동 소유 : 동일 세대원일 경우 1주택으로 인정 됩니다. 단, 동일 세대가 아닐 경우 각각의 주택으로 산정됩니다.

 

○ 나이 : 30세 미만이고 소득 기준이 일정 기준 미만인 자녀는 부모와 같은 세대로 보아 주택수가 합산될 수 있습니다. (역시 유교의 나라인가요 ㅎㅎ) 

 

세금에 따른 주택수 산정 변화

○ 종합부동산세(종부세) : 종부세 산정시에는 특이한 계산법을 사용합니다. 세대별 과세가 아닌 개인별 과세를 하여 같은 세대에 개인별 1채씩 소유했다면 1채로 계산하여 1주택이 될 수 있습니다.

 

○ 취득세 : 비조정지역에서는 2번째 주택을 구매해도 중과가 되지 않습니다. 

 

○ 재산세 : 시가기준 9억 이하 1주택은 혜택을 줍니다. 이 때 입주권/분양권은 주택수 산정에서 제외됩니다. 

 

○ 양도소득세(양도세) : 1세대 1주택의 경우 매매가격 12억 까지 비과세합니다. 

 

○ 간주임대료 : 주택임대로 인한 간주임대료 계산시 주거 전용 면적  40㎡ 이하이고 기준시가 2억 원 이하인 소형 주택일 경우 세금을 부과하지 않습니다. 단, 간주임대료 부과 기준에 맞는 경우에 참고하시기 바랍니다.

 

일시적 2주택

○ 신규주택 매매 : 2주택자 이더라도 새로운 주택 구매후 3년이내 종전 주택을 처분(매도)하는 경우 1주택자로 분류하여 취득세 및 양도세를 1주택자 기준으로 부과합니다.

 

○ 결혼 : 결혼전 신랑/신부가 각각 주택을 소유했다면 5년내 1채를 매도하는 경우 1주택으로 간주됩니다.

 

○ 동거봉양 : 1주택 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 경우 일시적2주택이 될 수 있습니다. 이 기준은 결혼을 하느냐 단순 봉양이냐에 따라 달라지므로 상황에 맞게 확인할 필요가 있습니다. 

 

기타 

○ 주택 청약 : 절대적으로 무주택자가 돼야 유리합니다. 이 때 기준은 가구 단위입니다. 입주권/분양권은 주택수에 가산됩니다. 오피스텔은 미포함됩니다.

 

위의 모든 내용은 법률 개정 및 정부 시책에 따라 달라질 수 있으니 실제 주택의 매매 계획이 있으신 경우 해당 시점에 다시 한 번 확인해 보시기 바랍니다.