오래 갖고 있으면 세금을 깎아준다? '장기보유특별공제'에 대해

안녕하세요. 헤비드래곤입니다. 
오늘은 '장기보유특별공제'에 대해서 알아보겠습니다.

(다시 한 번 강조하지만 이 부분은 세금과 관련된 부분이므로 본 블로그의 내용은 참고만 해 주시기 바랍니다.)

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'장기보유특별공제'란?

부동산을 보유한 기간이 3년 이상인 경우 양도차익을 보유 기간에 따라 공제해 주는 제도입니다. 

(건물, 토지, 상가 등)

이 공제는 양도소득세 신고납부 시 적용되는데, 보유기간과 거주 기간에 따라서 공제율이 달라집니다.

 

토지/건물의 경우 보유기간 1년당 2%씩 최대 30%(15년 보유 시)까지 공제받을 수 있습니다.
반면 1가구 1주택자는 최대 "40%"의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있습니다. 

 

일반적인 장기보유특별공제율(예) 
단, 각 보유 물건과 매도시기에 따라 적용율이 달라질 수 있음.

'1주택자'의 경우

1주택자는 12억원까지는 양도세(양도소득세)가 면제됩니다. 

따라서 여기서의 장기보유특별공제는 12억이 넘는 경우에 해당합니다. 
1주택자의 경우 매도시 12억이 넘는 가격에 대해 보유기간에 따라 80%까지 세금을 공제 받을 수 있습니다. 
단, 당연히 장기보유를 기준으로 공제되는 세금이므로 2년 이상 거주 의무는 충족돼야 합니다. 

 

임대주택의 경우 

거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%(50%)적용 (조세특례제한법 §97의3, ’14.1.1이후 양도분부터)

거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제

(조세특례제한법 §97의4, ’14.1.1. 양도 분부터)

 

다주택자의 경우

2017년 8.2 대책에 따라 조정대상 지역 내 다주택자는 장특공제에서 배제됩니다.

하지만 현재 대부분의 지역이 조정지역에서 해제되었으며 다주택자 중과세 1차 유예기간(2022.5.10~2023.5.9)에 따라 일단 2024년 5월 9일까지는 장특 공제를 받을 수 있습니다. 

 

장특공제를 받을 수 없는 경우 

 

○  미등기전매에 의한 양도(법 제95조 제2항 및 시행령 제104조 제3항)
○  조정대상지역 2주택 이상 다주택인 경우(일시적 2주택은 제외) (법 제104조 제7항)
○  조정대상지역 내 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권 보유 경우 해당 주택(장기임대주      택 등 제외) (법 제104조 제7항)
○  양도가 12억원 이상인 고가의 1세대1주택으로서 2년 이상 거주요건 미충족시(시행령 제159조의4)
○  조합원으로부터 취득한 조합원 입주권(법 제95조 제2항)
○  국외자산(법 제118조의8)

 

장기보유특별공제의 문제점

너무 복잡합니다. 장특공제의 대상 여부와 배제 여부를 정확하게 판단하는 일이 굉장히 어렵습니다. 
따라서 만약 이런 문제가 판단이 안 되시는 경우 세무사와 상담하시는 것을 추천드립니다.